Gå til innholdet

Analys

Lämnar den bästa av alla möjliga världar

Vi tog nyligen upp 16 svenska fastighetsbolag för bevakning. Här finner du den sammanfattade sektorrapporten.

Please refer to important disclosures here.


Vi tog nyligen upp bevakning på 16 svenska fastighetsbolag. Tonvikt har lagts på underliggande fastighetsexponering, affärsmodell och förmåga att skapa värde internt oberoende av makroutveckling. Vi anser att det är lämpligt i och med att vi ser mindre medvind för sektorn efter i stort sett perfekta förhållanden de senaste åren.

Grad av fastighetsspecialisering och geografisk koncentration – en stiliserad karta

Källa: Företagsdata, Pareto


Inget ”boom-bust scenario”
Efter ett antal år av mycket goda förutsättningar såg vi tecken på att den ekonomiska tillväxten sänktes i slutet av 2018 och förväntningar på avtagande tillväxt under 2019e. Kort sagt ser vi mindre stödjande förutsättningar för fastigheter från ett makroekonomiskt perspektiv under 2019e-2020e. Den svenska fastighetsmarknaden är i allmänhet i god form, vi ser inte stora obalanser på fastighetsmarknaden, vakansgraden är historiskt låg och förekomsten av spekulativ projektutveckling är begränsad. Dessutom är företagens finansiella ställning tillfredsställande med bara några få undantag, vilket leder oss till att pensla in en ordnad avmattning jämfört med det klassiska ”boom-bust scenario” som ofta hör samman med fastighetscykler.

God likviditet i transaktionsmarknaden
2018 var ännu ett aktivt år med fastighetstransaktioner på totalt 153 miljarder kronor i Sverige. Transaktioner genomfördes till rekordlåga yielder för både kontor och logistikfastigheter. Framför oss ser vi en långsammare ekonomisk tillväxt, en mindre tillmötesgående penningpolitik och något snävare kreditförhållanden, vilket innebär att vi inte förväntar oss stöd från transaktioner till de rekordlåga yielder som vi såg under 2018. I den här kontexten kan likviditeten överraska på uppsidan om "wall of money " på jakt efter avkastning uppstår. Likviditet är alltid svårt att förutse, om du inte är köparen.

Värdering är inget problem, underliggande markoekonomiska variabler skulle kunna vara
Vår bevakning värderas till cirka 4% premie jämfört med vårt förväntade substansvärde (EPRA NAV) för 2019e, varken ett fynd eller dyrt i ett historiskt perspektiv. Vår modell avseende riskpremien för globala fastighetsaktier ger samma budskap. Vi är mer oroade över om underliggande makrovariabler är sunda, eftersom en negativ förändring av variablerna kan ändra värderingskontexten dramatiskt. I detta avseende noterar vi särkilt den okonventionella penningpolitiken med kvantitativa lättnader som är outforskad mark.

Underliggande exponering är nyckeln
När vi jämfört fastighetsbolagen har vi lagt tonvikt på underliggande tillgångsexponering per fastighetssegment, vilket vi tycker är nyckeln. Detta är uppenbart när man tittar på totalavkastning för olika fastighetssegment. Vi intar en försiktig hållning till Retail, medan vi är positiva till Logistik. Vi tror att utsikterna fortfarande är grumliga för Retail med fortsatt motvind för detaljhandeln, med tanke på den sekulära migrationen till online. Dessutom har vi ännu inte sett att fastighetsvärderingar har gått ner för segmentet i Norden, något vi tror kommer att komma och således spä på negativiteten för Retail. Vi tar upp följande bolag till bevakning: Atrium Ljungberg, Balder, Castellum, Catena, Cibus, Diös, Fabege, Hufvudstaden, Klövern, Kungsleden, NP3, Platzer, Sagax, Stendörren, Wallenstam och Wihlborgs.


Bedömd grad av värdeskapande internt och investeringsstrategi – en stiliserad karta

Källa: Pareto


Totalavkastning per fastighetssegment

Källa: FactSet, Pareto

Som kund hos Pareto kan du ta del av den fullständiga analysen här.

 

Våra analytiker producerar en mängd bolags- och sektoruppdateringer varje dag. Mer info om vilka analyser du kan få från Pareto finner du här.

3 siste fra Pareto:

Anmäl dig till vårt nyhetsbrev

Genom att fylla i detta formulär samtycker du till att Pareto Securities får skicka nyhetsbrev till dig. Du samtycker även till att vi får spara ditt namn, telefon och din e-postadress. Du kan läsa mer om detta i våra riktlinjer för personuppgifter.