Gå til innholdet

Analys

Paretos Property Developer Seminar & bostadsrättsmarknaden

Tidigare i veckan gick vårt årliga Property Developer Seminar av stapeln. Här kan du ta del av vår sammanfattning av dagen samt tankar kring bostadsrättsmarknaden.

Please refer to important disclosures here.

 

Den 2 april hade Pareto ett seminarium i Stockholm för bostadsutvecklare med totalt fem presenterande bolag: JM, Besqab, Selvaag Bolig, Magnolia Bostad och Veidekke. Sammantaget hade företagen en liknande vy om marknaden:

Bostadsrättsmarknaden i Stockholm har varit försiktig, men fortsatt stabilisering skedde under det fjärde kvartalet 2018. Göteborg är också avvaktande medan Malmö har en mer stabil utveckling. I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit bra, med något högre priser under 2018 och i Finland har bostadsmarknaden varit stabil.

JM har den största byggrättsportföljen, Q4 2018

Källa: Bolagsrapporter, Pareto Securities

Andel sålda bostäder, Q4 2018

Källa: Bolagsrapporter, Pareto Securities

2018 var ett år med stabil prisutveckling på bostadsrättsmarknaden

När vi ser 2018 i backspegeln så var det ett år där bostadsrättspriserna hade en stabil utveckling, både i Sverige och i Stockholm. Under året gick bostadspriserna upp cirka 2,0%. Under 2019 är bostadspriserna upp cirka 1,7% i Sverige och 0,3% i Stockholm.

Enligt Valueguard var antalet transaktioner i februari 2019 cirka 15% lägre jämfört med motsvarande period föregående år. Dock var transaktionsintensiteten högre än normalt i februari 2018, i och med amorteringskravet som trädde i kraft 1 mars 2018. Första halvan av mars 2019 i Stockholms län indikerar en prisuppgång på 0,2% jämfört med februari 2019, enligt Valueguard.

Prisutveckling bostadsrätter i Sverige och Stockholm (Index januari 2005=100)

Källa: Valueguard, Pareto Securities

2018 var ännu ett turbulent år för bostadsutvecklare i Sverige

På börsen var dock 2018 ännu ett turbulent år där flera av bolagen hade en negativ kursutveckling, även om vissa slutade i positivt territorium.

Vi har tittat på JM, Besqab, Oscar Properties, Tobin Properties, Bonava, Magnolia Bostad, Selvaag Bolig och Veidekke. Under de senaste 24 månaderna är snittet för aktiekursutvecklingen -37% och för de senaste 3 månaderna är snittet -11%, med väldigt stor spridning mellan bolagen. Bakom kursutvecklingen döljer sig en avvaktande bostadsrättsmarknad i Sverige, men i vissa fall även finansiell oro i och med kommande obligationsförfall.

Aktiekursutveckling för bostadsutvecklare

Källa: FactSet, Pareto Securities

Historisk korrelation mellan prisutveckling och den inverterade låneräntan

Tittar vi på vad som driver bostadspriserna så finns det en historisk korrelation mellan prisutvecklingen för bostadsrätter i Stockholm och den inverterade låneräntan som hushållen betalar. När räntan går upp går pristillväxten ner och vice versa. Det har dock satts ur spel under de senaste åren då räntan fortfarande är låg, men pristillväxten har ändå gått ner.

I juni 2016 implementerades ett amorteringskrav där hushållen var tvungna att amortera 2% per år på bostaden. Vi såg att prisutvecklingen saktade ner cirka 6 månader före, troligen drivet av att banker implementerade restriktionen i förväg. 1 mars 2018 kom nästa kalldusch då hushåll med hög skuldsättning i förhållande till sin inkomst och hög skuldsättningsgrad var tvungna att amortera 3% per år. Under hösten 2017 började bostadspriserna att falla då ovan kreditrestriktioner fått rejäl effekt i kombination med att utbudet av nyproduktion hade ökat markant.

Prisnedgången triggades av kreditrestriktioner

Källa: SCB, Valueguard, Pareto Securities

Minskat utbud på Hemnet under 2018

Antalet nya bostäder på Hemnet sköt i höjden under hösten 2017. Under samma period sjönk transaktionsintensiteten i och med att marknaden hade svårt att absorbera alla nya bostadsrätter som kom ut på marknaden. Vi tror att efterfrågekurvan förflyttades inåt under samma period då konsumenten blev mer avvaktande. Men sedan hösten 2018 har det totala utbudet på Hemnet minskat. Den genomsnittliga utbudsförändringen mellan september 2018 och februari 2019 var -13%, vilket underlättat den prisstabilisering vi har fått se. Vi har även fått se en liknande utveckling avseende nya bostadsannonser på Hemnet. I mars 2019 ökade dock antalet nya bostadsannonser på Hemnet med hela 44% y/y, den första ökningen y/y sedan juli 2018.

Utbud på Hemnet, Stockholms län

Källa: Hemnet, Pareto Securities

Nya annonser på Hemnet, Stockholms län

Källa: Hemnet, Pareto Securities

Det är svårt att göra prognoser – särskilt om framtiden

Vår tolkning av utvecklingen på bostadsrättsmarknaden är att prisnedgången framförallt triggades av de striktare kreditrestriktionerna. Tidigare kunde ensamhushåll och hushåll med lägre inkomster klara bankernas ”kvar att leva på kalkyl” (KALP-kalkyl), men amorteringskraven har stängt ute många från marknaden. Sedan späddes nedgången på i vissa delmarknader, exempelvis Stockholm, där efterfrågan var lägre än utbudet i och med all nyproduktion som har kommit till marknaden.

Om ekonomin fortsätter att vara stödjande, så kommer hushållens löner sakta men säkert att gå upp och i kombination med låga räntor så är det en bra grund för fortsatt stigande priser på lång sikt. Framförallt det senaste amorteringskravet har fått mycket kritik och skulle det luckras upp så är det givetvis positivt. I den negativa vågskålen tynger bland annat de restriktiva politiska besluten, ytterligare höjningar av reporäntan och det är inte osannolikt att bostadsutvecklarna återigen justerar ner priserna för satt öka försäljningstakten i den nyproduktion som fortfarande är osåld. Då är det hög sannolikhet att det även smittar begagnatmarknaden.

Avslutningsvis vill vi lyfta fram två punkter:

  • Tillsammans med Litauen är Sverige det enda landet i Europa som inte använder sig av undantagsregler för förstagångsköpare när det gäller bolånetaket.
  • Sverige saknar också modeller som kompenserar för brist på eget kapital som exempelvis startlån i Norge.

 

 

Som kund kommer du självklart åt alla våra analyser, i inloggat läge.

 

3 siste fra Pareto:

Anmäl dig till vårt nyhetsbrev

Genom att fylla i detta formulär samtycker du till att Pareto Securities får skicka nyhetsbrev till dig. Du samtycker även till att vi får spara ditt namn, telefon och din e-postadress. Du kan läsa mer om detta i våra riktlinjer för personuppgifter.